8 (911) 936 06 11
Санкт-Петербург, Финляндский пр-кт, д. 4
Некоммерческим организациям, индивидуальным предпринимателям, коммерческим организациям, отвечающим определенным требованиям и осуществляющие социально значимые виды деятельности могут быть предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург.
В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при выполнении всей совокупности следующих условий:
-объект нежилого фонда предоставлен арендатору для осуществления социально значимого вида деятельности;
-предоставление льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не приводит к увеличению суммы выпадающих доходов и установленной указанным выше Законом Санкт-Петербурга предельной суммарной площади объектов нежилого фонда, предоставляемых в аренду для осуществления социально значимого вида деятельности;
-арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям (что удостоверяется Подтверждением о соответствии вида деятельности арендатора установленным требованиям, выдаваемым исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга).
К примеру, в силу пп. 2 п. 6 ст. 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» коэффициент социальной значимости, установленный для некоммерческих организаций, созданные (в соответствии с учредительными документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также благотворительные организации (общественные организации, фонды, учреждения, созданные для осуществления благотворительной деятельности) равен 0,10.
В примечании к названной норме установлено, что арендатор должен использовать под данный вид деятельности не менее 70% площади арендуемого здания (помещения). Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.
У арендаторов, заключивших договор аренды нежилых помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, по льготной арендной ставке часто возникает вопрос о возможности использования таких помещений в коммерческих целях, сдаче помещений в субаренду.
Отмечаем, что указание минимальной площади, подлежащей использованию под определенный вид деятельности арендатора, не дает последнему правовых оснований для сдачи оставшихся 30% помещений в субаренду. Заключение договора субаренды возможно только с согласия арендодателя. При этом, размер арендной платы с момента сдачи помещения в субаренду, будет определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Таким образом, с момента начала сдачи такого помещения в субаренду льготная ставка для арендатора по основному договору аренды изменяется на рыночную стоимость аренды, что влечет экономическую нецелесообразность заключения договоров субаренды на указанные помещения.
Кроме того, исходя из условий применимого к данным правоотношениям законодательства и судебной практики, арендатор, получивший помещение на льготных условиях должен не менее, чем 70% указанного помещения использовать под социально значимый вид деятельности и в соответствии с условиями договора аренды. При этом, оставшиеся 30% площади помещения, но не более, могут не использоваться вообще, либо использоваться под иной вид деятельности, связанный с уставной деятельностью и доход от использования которыми подлежит направлению на развитие уставной деятельности. Отмечаем, что доход от выручки от использования (или в связи с использованием) оставшихся 30% помещений не может превышать доход за аналогичный период от осуществления социально значимой деятельности.
Неиспользование помещения/использование не под социально значимый вид деятельности в размере, превышающем 30%, также влечет признание изменение арендатором вида осуществляемой в арендуемом помещении деятельности, изменению ставки арендной платы, выселению.
Следует обратить внимание, что в ряде случаев соблюдение всех указанных условий: 70% помещения используется под социально значимую деятельность, доходы в связи с использованием оставшихся 30% помещений не превышают 30% от доходов, получаемых от социально значимой деятельности, имеется Подтверждение о соответствии вида деятельности арендатора установленным требованиям, выдаваемым исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, не является гарантией отсутствия претензий и выдачи уполномоченным исполнительным органом Подтверждения соответствия деятельности арендатора установленным требованиям (в противном случае выдается отказ в выдаче подтверждения), т.к. соответствующий исполнительный орган не всегда объективно может оценить объем осуществления социально значимой деятельности по отношению к занимаемой площади помещений. При этом, соблюдение указанных условий позволит обеспечить уверенную правовую позицию в суде, при возникновении соответствующего спора, сохранить договор аренды и льготный размер арендной ставки в силе.