8 (911) 936 06 11
Санкт-Петербург, Финляндский пр-кт, д. 4
Договор подряда, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, направлен на совершение фактических действий подрядчиком, выражающихся в материальном результате. Достижение подрядчиком такого вещественного результата и является целью заключения договора для стороны заказчика. Материальным результатом может быть как возведенный многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом (если заказчиком выступает физическое лицо), инженерные сети, выполненная внешняя или внутренняя отделка помещений, так и разработанный проект, иная техническая документация.
Стороной заказчика может выступать как физическое лицо, тогда это будет договор бытового подряда, так и юридическое лицо, которое заключает договор строительного подряда, если говорить о возведении зданий, строений, сооружений.
При заключении договора подряда заказчику следует уделить особое внимание таким условиям договора, как: сроки выполнения работ и ответственность за их нарушение; качество используемых подрядчиком материалов; полнота и своевременность переданной исполнительной документации по окончании выполнения работ в целом или отдельного ее этапа.
В данной статье речь не идет о существенных условиях договора подряда, влияющих на признание его заключенной сделкой. В данном случае мы рассказываем о практически важных условиях договора, по которым чаще всего возникают споры.
Итак, сроки выполнения работ позволяют определить сторонам дату, когда подрядчик закончит выполнение работ, а заказчик получит результат. Сроки выполнения работ следует определять сроком начала и сроком окончания работ путем указания точной календарной даты. Срок начала выполнения работ важен для обеспечения своевременного начала работ, при нарушении которого заказчик будет вправе отказаться от договора подряда и потребовать возмещения убытков, вне зависимости от наличия условия на такой отказ в самом договоре подряда. С практической точки зрения заказчик сможет передать соответствующий фронт работ другому подрядчику, заключив новый договор подряда.
В случае нарушения срока сдачи работ, определенного договором, у заказчика возникает право требовать оплаты неустойки, установленной договором. Таким образом, заказчику следует предусмотреть в договоре имущественную ответственность подрядчика за нарушение срока сдачи работ. Формой ответственности, применяемой в такого рода отношениях, является установленная в процентном соотношении неустойка, исчисляемая от стоимости невыполненных работ либо от стоимости работ по договору в целом и начисляемая за каждый день просрочки вплоть до даты фактической сдачи работ подрядчиком по договору.
Еще одной формой обеспечения своевременного исполнения обязательств со стороны подрядчика в договорах подряда является гарантийное удержание. Несмотря на то, что гражданским законодательством Российской Федерации прямо не предусмотрен такой способ обеспечения исполнения обязательств, условие договора подряда о гарантийном удержании признается судами является законным способом обеспечения исполнения обязательств, поскольку для возврата гарантийного удержания стороны должны подписать итоговый акт сдачи-приемки выполненных работ.
Размер гарантийного удержания устанавливается по соглашению сторон. Обычно это 5% стоимости работ по договору, удерживаемых по каждому акту выполненных работ. При отсутствии претензий к качеству и срокам работ или при своевременном устранении подрядчиком недостатков заказчик возвращает сумму гарантийного удержания в согласованный сторонами срок. Отмечаем, что условия договора об удержании не освобождают заказчика от обязанности оплатить выполненные и принятые работы. В случае наличия замечаний по качеству и/ или сроку выполненных работ заказчик будет иметь право на удержание в соответствии с условиями заключенного договора подряда.
Все работы по договору подряда подлежат выполнению в соответствии с технической документацией, передаваемой заказчиком подрядчику, либо разработанной подрядчиком и согласованной заказчиком. Для обеспечения ожидаемого заказчиком качества работ техническая документация и смета к договору подряда должны содержать указание не только на объемы работ, но и на подлежащие использованию подрядчиком материалы, точно устанавливать марки, производителя, иные специфические требования к материалам.
В нашей практике был спор, когда заказчик был недоволен качеством установленных подрядчиком дверей, оконных блоков. При этом, специфических требований к спорным позициям техническая документация не содержала. Подрядчик приобрел дверные и оконные блоки в соответствии с установленной сметой и предусмотренной заказчиком стоимостью данных позиций, передал всю исполнительную документацию заказчику, мотивированных возражений в установленный срок по качеству не получил. Заказчик, желая максимально сэкономить и установив минимально возможную стоимость оконных и дверных блоков, получил результат, который в части данных отделочных материалов его не удовлетворил в полном объеме.
Исполнительная документация по договору подряда, в особенности если речь идет о выполнении работ по строительству многоквартирного дома, устройстве инженерных сетей, капитальному ремонту, включает в себя акты освидетельствования скрытых работ, акты разбивки осей объекта капитального строительства на местности, акты освидетельствования геодезической разбивочной основы, акты освидетельствования строительных конструкций, акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам, сделанными лицами, ответственными за производство, акты испытания и опробования технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения, результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля, иные документы, подтверждающие выполнение работ в соответствии с проектом, а равно сертификаты соответствия и сертификаты качества на использованные в ходе подрядных работ материалы, паспорта на установленное оборудование.
Исполнительная документация, составленная при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, нужна заказчику (застройщику) для предоставления в орган государственного строительного надзора для проведения проверки законченного строительством, реконструкцией объекта капитального (Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1128).
Вышеуказанные условия касаются, в первую очередь, объектов капитального строительства, т.е. зданий, строений, сооружений.
Если речь идет о возведении индивидуального жилого дома, ремонте дома или квартиры, то исполнительная документация в таком объеме отсутствует. Заказчику –физическому лицу необходимы и достаточны будут сертификаты соответствия и сертификаты качества на использованные в ходе подрядных работ материалы, паспорта и гарантийные талоны на установленное оборудование.
В нашей практике очень часты случаи спора, возникающие в связи с непередачей подрядчиком исполнительной документации по окончании выполнения работ. Для исключения двоякого или спорного толкования, условия договора подряда в части передачи исполнительной документации следует формулировать с четким указанием порядка передачи такой документации. Так, если стороны согласовали, что акты выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затратах подписываются заказчиком при предоставлении вместе с актами и справками исполнительной документации, то в дальнейшем оспаривать факт ее непредоставления при подписании заказчиком актов и справок будет бесперспективно, даже если исполнительная документация в самом деле не была передана подрядчиком. В данном случае, рекомендуем указать в договоре, что исполнительная документация передается по акту (реестру) передачи исполнительной документации. Кроме того, оплату стоимости выполненных работ можно поставить в зависимость не только от объема и факта выполненных работ, но и от факта и полноты переданной исполнительной документации по договору.
Юристы Юридической компании ЮСТ.КА обладают профессиональными знаниями и обширной судебной практикой в сфере договоров подряда и помогут предусмотреть в договоре все важные условия, а при необходимости подготовить аргументы для судебного процесса и представить ваши интересы или интересы вашей компании в суде.